Kiinteistöt vai kulta – kumpi on parempi vakuus?

Jalometalli- ja kiinteistösijoituksia voidaan pitää samankaltaisina. Kummassakin on kyse aineellisesta omaisuudesta, joka poikkeaa luonteeltaan muista, ainoastaan sovittua arvoa kantavista rahoitusvälineistä.

Kiinteistöomaisuus muistuttaa kultaa ja vastaavasti eroaa rahoitusvaroista siltä osin, että se on rajallinen resurssi, jota ei voi devalvoida yksinkertaisesti luomalla sitä lisää. Siksi kulta ja kiinteistöomaisuus kilpailevat sijoituksina osittain saman markkinasegmentin ostovoimasta.

Kulta ja kiinteistöt muistuttavat toisiaan myös sijoitusvalintojen osalta ja psykologisessa mielessä. Kumpikin on varallisuutta, jonka arvokkuus on helppo hahmottaa. Rahoitusvarojen hahmottaminen sen sijaan edellyttää sekä kaupallista että rahallista ymmärrystä, sillä muutoin sijoituspäätös joudutaan tekemään vain vaiston varassa.

Edellä kuvattu herättää väistämättä vielä enemmän kysymyksiä. Yritän seuraavaksi muotoilla näitä kysymyksiä tarkemmin ja vastata niihin.

Lähes ikuisesti säilyvä resurssi

Onko kiinteistöjen tulevaisuudennäkymä yhtä kirkas kuin kullan? Voiko kiinteistöihin sijoittava luottaa valintaansa myös epävarmoina aikoina? Ei. Ainakaan, jos tehdään ennusteita kaikista riskiskenaarioista sekä keskipitkällä että pitkällä aikavälillä. Näitä tarkasteluaikoja käytetään useimmiten myös jalometallisijoituksissa.

On hyvä pitää mielessä pitkän ja erittäin pitkän aikavälin sijoitusten kehittyminen. Mitä kauemmin varallisuus omistetaan, sitä suuremmalla todennäköisyydellä omaisuusluokkaa koskevat riskiskenaariot myös jonakin ajankohtana toteutuvat. Kulta on omaisuusluokka, joka pääsee huomattavasti kiinteistöjä lähemmäksi arvonsa säilyttävää ihannemallia. Kulta säilyttää arvonsa 100-prosenttisesti lähes 100 prosentissa riskiskenaarioistakin.

Väärä kuva kiinteistöistä

Vaikka ihmiset tuntuvat suosivan sijoituksissaan jatkuvasti enemmän kiinteistöjä muiden omaisuusluokkien kustannuksella, kiinteistöomaisuuden aineellisen arvon todellinen säilyminen eroaa kuvitelmista. Ymmärrys ja realiteetit eivät siis kohtaa.

Kiinteistö, joka vaikuttaa intuitiivisesti turvallisimmalta sijoitukselta, on todellisuudessa arvoltaan epävarmimpia omaisuusluokkia. Kyseessä on varallisuus, joka toimii velkaan perustuvassa rahajärjestelmässä luottorahan pääkanavana markkinoille. Sen arvo riippuu aina suurimmaksi osaksi rahoitusjärjestelmän yleistilasta, kun taas kulta toimii vakuutuksena.

Tärkeintä on ymmärtää, että kiinteistön hinta ei kuvaa sen todellista arvoa omaisuuden luomiseen kulutettujen työtuntien, energian tai aineellisten kulujen osalta. Kiinteistöjen hinnat määräytyvät rahajärjestelmässä käytännössä täysin pankkien senhetkisestä lainanantopolitiikasta. Tämän politiikan perimmäinen tarkoitus on kasvattaa jatkuvasti rahan määrää velkaan perustuvan rahajärjestelmän sisäisen logiikan mukaisesti. Tällöin uudella luottorahalla voidaan maksaa niin vanhan luoton pääoma kuin sen korotkin.

Finanssimarkkinoiden tuulissa

Koska kiinteistöluotot muodostavat valtaosan rahalaitosten laatimien luottorahojen kokonaismääristä – käyttötarkoituksen mukaan noin 50 prosenttia kaikista lainoista – on odotettavissa, että kiinteistöjen hintoja koskeva inflaatio ylittää pääsääntöisesti pitkällä aikavälillä muiden hyödykkeiden inflaation.

Lyhyesti sanottuna jokainen euro luottorahaa, joka luodaan pankkijärjestelmässä nappia painamalla, synnyttää euron verran ostovoimaa kiinteistömarkkinoille. Kiinteistöalalta se jatkaa matkaansa talouden kiertoon ja edistää inflaation yleisindikaattoreita.

Luottomarkkinat ja kiinteistömarkkinat toimivat symbioottisessa suhteessa. Niin kauan kuin luottomarkkinat laajenevat, kasvavat myös kiinteistöjen hinnat. Vastaavasti hetkellä, jolloin kupla puhkeaa tai suuntaus muuttuu, myös kiinteistöjen hinnat romahtavat.

Toisin kuin kuvitellaan, kiinteistöomaisuus ei ole rahoitusjärjestelmästä riippumaton omaisuusluokka, joka suojelisi sijoittajaa talouskriiseiltä jalometallien lailla. Kiinteistöomaisuus toimii pääkanavana, jonka kautta talouden kierrossa luotu lisäarvo suunnataan kiinteistöalalta rahoitusalalle. Kiinteistöjen arvo onkin epävakaampi kuin alhaisen riskiluokan velkakirjojen.

Hädässä kiinteistöä ei saa mukaan

Kiinteistöjen huono sopivuus jalometallien korvaajaksi rahajärjestelmien autonomisena ja turvallisena säilyttäjänä ei johdu yksinomaan siitä, että kyseessä on epävarman rahajärjestelmän erottamaton osa.

Tämän lisäksi kiinteistöt ovat suhteessa kultaan verrattomasti alttiimpia erilaisille sosioekonomisille ja turvapoliittisille riskeille. Kiinteistöt ovat erityisen alttiita paikallisille ja alueellisille kriiseille, joilta globaalilla markkinahinnalla myytävä kulta on pitkälti turvassa.

Adrian Bachmann – Pääanalyytikko, Tavex-konserni